terça-feira, 29 de dezembro de 2015

Você sabe o que é o ITBI

Imposto sobre a transmissão inter vivos a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis (ITBI)
A CF/88 atribui aos Estados e Distrito Federal a competência para a instituição do imposto de transmissão causa mortis, e aos municípios a competência para o estabelecimento do imposto de transmissão de bens imóveis inter vivos. O fato gerador deste imposto está definido, com maior amplitude, no artigo 35 do Código Tributário Nacional, nos seguintes termos:

a) transmissão a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, como determinado na lei civil; 
b) a transmissão a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; e 
c) a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos anteriores. 

Nesse aspecto, podemos considerar como fato gerador desse imposto a transmissão inter vivos a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou a cessão física e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como a cessão de direitos a sua aquisição. Para efeito desse imposto, a cessão de direitos imobiliários é equiparada à transmissão de propriedade, pois atualmente as cessões de direito configuram instrumentos de transmissão econômica de bens imóveis. Entretanto, o ITBI não incide nos casos de compromisso de venda e compra por inexistir, no caso, a transmissão de propriedade ou de direitos imobiliários.

O artigo 35 do Código Tributário Nacional define que o fato gerador do ITBI, embora fazendo referência ao imposto estadual, está plenamente recepcionado pela CF/88 vigente. Igualmente, convém ressaltarmos que a transmissão da propriedade imobiliária é operada somente com o registro do título de transferência no registro de imóveis competente, segundo o artigo 1.245 do Código Civil, que assim prescreve: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” (BRASIL, 2002). O § 1º desse artigo dispõe enfaticamente que: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (BRASIL, 2002). Portanto, a exigência do imposto antes da lavratura da escritura de compra e venda ou do cadastro particular, quando for o caso, como consta da maioria das legislações municipais, é manifestamente inconstitucional. A competência impositiva do ITBI, ou seja, a capacidade de atribuir este tributo, é do município da situação dos bens imóveis a serem transmitidos e dos direitos a eles relativos, conforme prescrito no artigo 156 da CF/88. Assim, é irrelevante que a escritura aquisitiva seja lavrada em outra unidade municipal ou em outro Estado. 

O artigo 42 do Código Tributário Nacional deixou a critério de cada entidade política a eleição do contribuinte, que poderá ser qualquer uma das partes na operação tributária. Atualmente, a maioria dos municípios considera como contribuinte do imposto o adquirente em relação à transmissão de bens ou direitos, e o cedente, como cedente de direitos decorrentes de compromissos de compra e venda. A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, ou seja, o preço que seria alcançado em uma operação de compra e venda à vista, em condições normais do mercado imobiliário, sendo admitida uma diferença de até 10% para mais ou para menos. Não confunda o valor da efetiva transação imobiliária com a base de cálculo de cada imóvel em concreto. Nesse aspecto, o legislador não precisa induzir o plano abstrato de eleição de critérios ou métodos avaliativos para encontrar o valor unitário do metro quadrado do terreno ou da construção, pois ele pode ser encontrado com o plano concreto da constituição do crédito tributário em cada caso, mediante a atividade do lançamento por uma das suas modalidades, que é ato vinculado.

Geralmente, os municípios fixam as normas e os métodos para a apuração do valor venal, expressos em tabelas anexas às leis, que possibilitam a mensuração do valor unitário do metro quadrado da construção e do terreno. Hoje, as alíquotas de ITBI não mais se sujeitam ao limite máximo a ser estabelecido pelo Senado Federal, como ocorria no sistema constitucional antecedente. Ou seja, o município é livre para estabelecer sua alíquota deliberadamente, bem como para estatuir alíquotas progressivas em razão da variação do valor venal, com base em dispositivo da CF/88. Nesse contexto, o município poderá tributar com 2%, por exemplo, assim como nada o impede também de graduar essa tributação segundo a capacidade contributiva de cada contribuinte, majorando alíquotas progressivas de 0,5%, 0,8%, 1,5% e 2% em conformidade com as faixas de valor venal dos imóveis, conferindo caráter pessoal a esse imposto. 

Assim, quem adquire imóvel de maior valor espelha, objetivamente, capacidade contributiva maior. A CF/88 instituiu a imunidade tributária em relação ao ITBI, tornando insusceptível de tributação às transmissões decorrentes de conferência de capital, de cisão ou de extinção de pessoas jurídicas, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos; e a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil, como prescreve o artigo 156. Finalmente, outra questão a ser relevada consiste em verificarmos se é constitucional a exigência do ITBI, quando da outorga da escritura de compra e venda, como determina a legislação municipal. É verdade que a transmissão só se induz com o registro do título de transferência na circunscrição imobiliária competente; porém, é certo também que pela assinatura das partes no instrumento de transmissão ocorre a transferência econômica do bem, ratificando a ocorrência do fato gerador, isto é, o registro dessa ferramenta.

Vamos considerar uma situação hipotética, na qual ocorreu a transferência de uma propriedade para um novo titular e, assim, a concretização do negócio. Segundo os preceitos dispostos na CF/88 em seu artigo 156, temos a existência do fato gerador para a cobrança do ITBI. Nesse aspecto, como fazemos o cálculo do valor para recolhimento?

Vamos multiplicar a alíquota pelo valor venal do imóvel. Deste modo, considerando um valor denominado à propriedade de R$ 100.000,00 e a alíquota tributária de 2,5%, o imposto a ser recolhido é R$ 100.000,00 x 2,5% = R$ 2.500,00. Vale destacarmos, nesse contexto, dois pontos: quanto à avaliação do valor venal do imóvel, os municípios trabalham com valor médio da propriedade, pois ao valor venal negociado pode estar embutido o fato de esse ser ou não um negócio promissor; e quanto à alíquota, por ser obtida com a Secretaria da Fazenda Municipal.


FONTE: Unidade 4 – Gestão da receita e da despesa pública municipal. CURSO: Gestão Pública Municipal 

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